Etude de cas Usufruit
Usufruit
- Deux héritiers souhaitent vendre un appartement situé dans le Val-de-Marne.
- Ce bien immobilier était occupé par un usufruitier.
Les deux usufruitiers souhaitent :
– Obtenir des liquidités rapidement
– Trouver un terrain d’entente avec l’occupant de l’appartement avec qui ils étaient en mauvais termes
Stratégie :
Nous avons défini une stratégie reposant à la fois sur des conseils financiers et la mise en place d’une procédure de médiation.
La situation actuelle était figée depuis 5 années sans possibilité de trouver une issue favorable qui convienne à chaque partie
L’expertise
- Les options choisies par les parties lors de la succession avaient permis d’éviter le régime de l’indivision.
- Ainsi, les deux nus-propriétaires étaient en capacité de vendre leurs parts sans que cela n’affecte la situation de l’occupant.
- Compte tenu de l’âge de l’usufruitier (79 ans) et de la valeur foncière du bien, nous avons déterminé un abattement d’occupation de 150.000€.
- La valeur des parts en nue-propriété était estimée entre 300.000 et 270.000 € pour une valeur vénale de 440.000€.
Médiation
- Le point le plus délicat de cette vente était les mauvaises relations entre les nus- propriétaires et l’occupant.
- Ce dernier ne voulait, au départ, autoriser aucune visite et se montrait relativement hostile vis-à-vis des demandes des nus-propriétaires.
- Nous avons contacté l’occupant à plusieurs reprises afin de trouver un possible terrain d’entente. Le principal point de blocage était que l’usufruitier ne souhaitait pas recevoir une multitude d’acquéreurs potentiels chez lui.
- Il fallait alors trouver une solution pour lui éviter cette contrainte tout en permettant à la vente de se réaliser dans de bonnes conditions.
Notre idée a été de réaliser une sélection drastique des acquéreurs potentiels en amont afin de limiter au maximum le nombre de visites
Les résultats obtenus
- Nous avons sélectionné deux professionnels susceptibles de faire une offre en connaissant par avance les caractéristiques du bien et de son marché local.
- Nous avons organisé seulement une seule visite qui nous a permis d’obtenir une offre d’achat située dans notre fourchette de prix initiale.
- Les deux nus-propriétaires ont pu signer rapidement un compromis et l’occupant n’a pas été davantage sollicité.
- Georges et Geneviève profitent encore aujourd’hui de leur appartement et passent les années tranquillement.